不動産の相続対策・相続紛争の
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不動産オーナー様にとって、先祖から受け継いだ不動産、又は自分自身が築いた財産が、相続税で奪われる事は頭の痛い問題です。この税金に加え、遺産の配分をめぐり将来肉親同士が紛争を起こしかねるなど、不動産が絡む相続問題は特に複雑で、相続登記ができないまま現在も放置されているケースが多々あります。
又、離婚率が高くなると共に相続権者が増え、相続その物が複雑化する事で協議が調わないなど、時代背景も相続トラブルの要因となっております。
相続には様々なケースがあるので全てに該当するとは限りませんが、相続トラブルを回避する目的で基本三対策（遺産分割対策、納税資金対策、相続税節税対策）を準備しておく必要があります。不動産オーナー様にとって遺産分割対策が最重要課題となり、次いで納税資金対策となります。これら2つの問題を解決した上で、相続税の節税対策を行う事をお勧めいたします。
遺産分割対策について
遺産分割対策とは、財産を相続人にスムーズに承継させる対策で、
遺産分割において「相続」が「争族」にならないように注意する必要があります。
具体的には、財産の内容を把握し、それぞれの特性を理解し、財産を受け継ぐ相続人にとって管理・処分しやすいようにしておきます。最後に、どの財産を誰に残すかという事を遺言書で明確にしておきます。
不動産を遺産分割するポイントは、「共有名義にしない」ことです。不動産を共有とした場合、その不動産から得る収入は共有者が持分に応じて取得し、経費も持分に応じて負担する必要がある為、余分な手間が増えると共に紛争の切欠ともなりえます。又、共有不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要となり、更に共有者の内で相続が発生しますと、ますます共有状態の解消が難しくなりますので、相続人が一つの不動産を単独で所有するような遺産分割をすることが重要です。
納税資金対策について
納税資金対策は、相続税をスムーズに納税する対策です。
納税資金対策の原則は、物納する不動産を事前に準備しておくか、
相続税に必要な金銭を確保しておく事につきます。
十分な現金や有価証券などがない場合、不動産を収益性の高い賃貸物件に組み替えて納税資金を確保したり、売却して換金しておく事をお勧めいたします。
相続税節税対策について
相続税は原則として、死亡した人の財産を相続や遺贈(死因贈与を含む)によって取得した場合、その取得した財産にかかります。この場合の財産とは、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか貸付金、特許権、著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のある全ての物をいいますが、故人の借金などのマイナスの遺産もその対象となります。
相続税には基礎控除があり、遺産の評価額が基礎控除の金額以下であれば相続税はかからず、税務署に対する申告も必要ありません。また、評価額が基礎控除を超える場合でも、申告をする事によって使える税務上の特例により、相続税がかからないケースもあります。
基礎控除＝
5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）
不動産オーナー様にとっての相続税節税対策とは、
不動産の評価や課税価格を引き下げる対策で、
具体的には次の4点となります。
- 時価と相続税評価額の格差を活用
- 例えば、家屋の相続税評価額（固定資産税評価額）は建築（取得）価額の60％程度といわれており、建築価額と固定資産税評価額との差が評価額の引き下げ効果をもたらします。
- 貸家建付地の評価減の活用
- 貸アパートなど賃貸建物の敷地については、貸家建付地の評価減の適用があり、具体的には「自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という評価額になります。従って、更地にアパートを建築すると、土地についてこの貸家建付地の評価減が活用でき、評価を引き下げることができます。
- 貸家の評価減の活用
- 時価と相続税評価額の格差を活用で説明した通り家屋の建築をするだけで、30～50％の評価圧縮が図れますが、さらに家屋を貸した場合には、貸家の評価減の適用があります。「固定資産税評価額×（１―借家権割合（ほとんどの地域において30％）×賃貸割合）」という評価額になりまので、さらに評価圧縮が図れることになります。従って、貸家を建築しますと、約50～65％の評価圧縮が可能になります。
- 小規模宅地等の評価減の活用
- 被相続人の居住用、事業用、不動産賃貸用の宅地等のうち200m²（一定の事業用宅地等については400㎡、一定の居住用宅地等については240m²）までの部分に一定割合が減額される特例（「小規模宅地等の評価減特例」）があります。従って、m²単価の高い宅地について小規模宅地等の評価減の特例を活用すると、相続税の課税価格を引き下げる効果をもたらします。
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